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1、上海市2013年基准地价更新成果第一章基准地价成果11.2 基准地价成果表21.3 土地级别范围说明41.3.1 住宅用地41.3.2 商业用地91.3.3 办公用地161.3.4 研发总部用地221.3.5 工业用地25第二章基准地价成果应用说明292.1 应用范围292.2 用途分类292.3 特定用途土地302.4 修正体系312.4.1 期日修正312.4.2 年期修正322.4.3 容积率修正332.4.4 区域因素和个别因素修正372.4.5 土地开发程度修正672.4.6 商业用地土地价格楼层修正672.4.7 地下建设用地使用权基本价格68第三章附件69第一章基准地价成果1.1
2、 基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。基准日为2013年1月1日；B使用年限为对应用途的法定最高出让年限；C开发强度为各用途各级别的设定容积率；D住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。表1-1上海市基准地价内涵说明表内容用途基准日开发程度年限使用权类型住宅2013年1月1日七通一平70出让国有建设用地使用权商业2013年1月1日七通一平40出让国有建设用地
3、使用权办公2013年1月1日七通一平50出让国有建设用地使用权研发总部2013年1月1日五通一平50出让国有建设用地使用权工业2013年1月1日五通一平50出让国有建设用地使用权1.2 基准地价成果表上海市2013年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。各用途各级别的基准地价成果,如下表：表1-2上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2013年1月1日单位：元/平方米用途住宅商业办公研发总部工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率125,8402.534,0604.022,8504.06,5002.0218,8902
4、.527,0904.017,0404.04,3502.0315,2202.019,6702.012,9104.02,7401.6412,7502.015,2702.010,9903.51,4501.6510,7302.011,1301.87,3503.59901.668,2001.88,1201.85,7803.51,5502.08601.276,1601.85,7701.64,2302.59202.06151.084,3701.44,4001.63,0902.56752.04501.092,8101.42,9101.22,0702.04502.03001.0102,0901.22,2301.
5、21,3702.0说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。表1-3上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩用途住宅商业办公研发总部工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率14,3072.59,0834.06,0934.08672.023,1482.57,2244.04,5444.05802.032,0292.02,6232.03,4434.02922.641,7002.02,0362.02,5643.51551.651,4312.01,3361.81,7153.51061.669
6、841.89741.81,3493.52072.0691.277391.86151.67052.51232.0411.084081.44691.65152.5902.0301.092621.42331.22762.0602.0201.0101671.21781.21832.0说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。1.3 土地级别范围说明根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为10个级别，研发总部、工业用地分为9个级别。所述级别范围均不含滩涂。1.4 .1住宅用地全市住宅用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。具体定级范围
7、说明如下：1级：黄浦江以西：北京西路一万航渡路一华山路一延安西路一江苏路一华山路一广元西路一恭城路一虹桥路一文定路一南丹路一南丹东路一宛平路一建国西路一襄阳南路一永嘉路一瑞金二路一复兴中路一西藏南路一西藏中路一北京西路北外滩：秦皇岛路一杨树浦路一东大名路一大名路一黄浦江一秦皇岛路黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河一南浦大桥徐汇滨江：黄浦江一沪杭铁路新日支线一宛平南路一龙华港一黄浦江黄浦江以东：黄浦江一张家浜一浦明路一浦电路一浦城路一陆家嘴环路一黄浦江2级：黄浦江以西：黄浦江一秦皇岛路一杨树浦路一大连路一周家嘴路一海宁路一河南北路一苏州河一长寿路一武宁路苏州河一中山西路（内环）一延
8、安西路一虹许路（中环）一古羊路一宋园路一吴中路一中山西路（内环）一延安西路（延安路高架）一虹许路（中环）一古羊路一宋园路一吴中路一中山西路（内环）一中山南二路（内环）一宛平南路一龙华港一黄浦江，所围范围内1级以外的其他地区黄浦江以东：黄浦江一陆家嘴环路一浦城路一浦电路一浦明路一张家浜一黄浦江一塘桥新路一浦建路东方路一浦电路一灵山路一民生路一黄浦江联洋：杨高中路一民生路一锦绣路一芳甸路一花木路一罗山路（内环）一杨高中路世纪公园：花木路一锦绣路一梅花路一白杨路一龙阳路一芳甸路一花木路3级：内环内除杨浦区，12以外的其他区域黄浦江以西：杨浦滨江：杨树浦路一秦皇岛路一黄浦江一宁国路（内环）一杨树浦路天
9、山：苏州河一双流路一天山路一古北路一延安西路一中山西路（内环）一苏州河田林龙华世博滨江：吴中路一桂林路一桂林南路一沪杭铁路一龙吴路一上中路（中环）一黄浦江一龙华港一宛平南路一中山南二路（内环）一中山西路（内环）一吴中路新江湾城：军工路一杨浦区西部行政边界（逸仙路）一政立路一淞沪路一闸殷路一军工路黄浦江以东：世博区域：世博大道一耀华路一浦东南路一龙阳路一世博大道碧云：杨高中路一罗山路（内环）一锦绣东路一金桥路（中环）一杨高中路4级：政立路一逸仙路高架一汶水东路一粤秀路彭江路一共和新路一灵石路一岚皋路一石泉路一中宁路一武宁路一大渡河路一金沙江路一真北路苏州河一北虹路一天山西路一环西一大道（外环）一
10、吴中路一莲花路一沪闵路一虹梅路（中环）一上中西路（中环）一上中路（中环）一龙吴路一黄浦江一耀华路一浦东南路一高科西路一张江路（中环）一金桥路（中环）一黎平路（中环）一军工路（中环）一翔殷路（中环）一国和路一政立路，所围范围内13级以外的其他地区5级：黄浦江一杨浦区北部行政边界一逸仙路高架一场中路一共和新路一汶水路（中环）一真北路（中环）一沪宁铁路一祁连山南路一普陀区西部行政边界一苏州河一环西一大道（外环）一环南二大道（外环）一黄浦江一中环一华夏西路（中环）一华夏中路（中环）一张江路（中环）一高科中路一申江路一唐陆公路一东陆公路一杨高北路一赵家沟一黄浦江，所围范围内14级以外的其他区域6级：外环
11、内15级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北区域）普陀区、长宁区、徐汇区15级以外的其他区域嘉定区：真新新村街道外环外区域宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区：闵行边界一北横泾一沪青平公路一中春路一春申塘一闵行区边界一环南大道（外环）一环西大道（外环）一闵行边界浦东新区：外环高速公路（S20）龙东大道华东路一川杨河浦东运河一迎宾高速公路（Sl）一外环高速公路（S20）7级：黄浦江以西：闵行区：华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设区宝山区：顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域嘉定区：江桥镇、南翔镇规划建设区松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区青浦区：徐泾镇
12、规划建设区黄浦江以东：浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域；S20以西16级以外的其他区域浦东新区（原南汇区）：周浦、康桥镇规划建设区闵行区：浦江镇沈杜公路以北区域8级：黄浦江以西：宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，余山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区青浦区：朱家角镇沪渝高速公路（G50）以北区域、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香花桥街道规划建设区、华新镇金山区：朱泾镇建成区（健康路一亭枫公路一仙业路一临源街）、金山新城建成区（龙翔路一东平北
13、路东平南路一临桂路一卫零路一隆平路一卫一路一大堤路一荔浦路一海滨路一沪杭公路一亭卫南路一亭卫公路一龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区黄浦江以东：闵行区：浦江镇沈杜公路以南区域浦东新区（含原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区、祝桥镇、六灶镇、宣桥镇、新场镇、航头镇奉贤区：南桥镇；金汇港一G1501上海绕城高速一浦星公路一金汇镇界一金汇港9级：上海市（不含金山区、崇明县）18级以外的其他区域金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县：城桥镇规划建设区、陈家镇、长兴岛10级：上海市19级以外的其他区域1.3.2商业用地全市商业用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。具体定级范围说明如下：1级：黄浦江以西：外滩：中山东一路：延安东路一苏州河南京东（西）路：中山东一路一乌鲁木齐北路西藏中路：南京东路一福州路淮海东（中）路：西藏南路一襄阳北路新天地：淮海路一马当路一自忠路一黄陂南路一淮海路徐家汇：虹桥路肇家浜路：恭城路一一天平路；华山路：广元路一一虹桥路；天钥桥路：肇家浜路一一南丹路；漕溪路：虹桥路一一南丹路2级：黄浦江以西：四川北路：苏州河东江湾路福州路：河南中路一西藏中路
