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1、XXX小区物业管理方案1目录一、物业服务公司的选聘二、物业服务收费标准三、物业管理服务内容四、物业管理服务质量标准及考核细则五、物业管理用房与小区公共收益的管理六、物业服务合同一、物业服务公司的选聘在前期物业服务公司XX物业能够响应本方案的前提下，优先与XX物业进行协商签订续聘合同。如果XX物业不能响应本方案要求，各业主同意另聘物业服务公司，并授权由小区业主委员会依照国家相关法律法规及本方案的要求，采取公开招标的方式进行选聘物业服务公司，签订物业服务合同。物业服务合同暂定1年，合同期满，物业公司服务良好，可以续签合同。签订合同，物业服务公司需向业主委员会交纳不低于20万元的合同履约保证金。服务
2、不合格的，业主委员会将按合同条款进行考核扣款。二、物业服务收费标准物业服务收费实行包干制。最高限价标准如下（具体以最终谈判结果或者招标结果为准）：L住宅物业服务费：1.5元/月/平方米（包含物业公共服务费；电梯维护保养、检测费；公摊水电费等全部物业服务费用）。房屋所有权人缴纳。2 .会所物业服务费：3元/月/平方米（包含物业公共服务费、公摊水电费，不包括电梯维护保养、检测费）。房屋所有权人缴纳。3 .地下车位物业服务费：30元/月/个（包含地下车库清洁、秩序维护、日常维修、公共水电能耗等费用）。业主购买的由业主缴纳，开发商未销售的由开发商交纳。三、物业管理服务内容物业服务公司提供下列物业管理服
3、务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：（-）包括但不限于本小区房屋楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理（大中修、更新、改造等除外）；（二）包括但不限于本小区公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供配电设施、照明设施、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、标示牌、公告栏、建筑小品、景观水系、公共健身设施、运动设施、围墙等物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理（大中修、更新、改造等除外）;（）本小区公共环境卫生维护，包括但不限于业主共用的公共走廊、楼梯、公共卫生间、业主公共活动室、公共车库、
4、车棚、房屋建筑物墙面等共用部位，区内道路、广场、绿化带、水景、篮球场等公共场所、雨、污水井、沟渠、文娱器材、建筑小品、信报箱、宣传栏等公共设施的清洁卫生及区内垃圾的收集、清运等。（业主专用部分清洁除外）；（四）本小区公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）本小区安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、区内安全巡视、门岗执勤、消控室值班、消防安全检查、消防安全设施维修维护、保养、消防安全教育、消防安全演练、安全紧急情况处置等；（六）本小区内及大门出入口交通和车辆停放秩序的管理；（七）本小区内物业使用禁止性行为的管理；（八）本小区业主装修管理；（九）本小区物业档案资料的保管；（十）本小
5、区公共用水用电费用的代收代缴；（十一）本小区社区文化活动的开展及业主公共活动室的日常管理；（十二）协助业主委员会做好其他本小区管理服务事项。四、物业管理服务标准（一）项目物业管理服务人员配置及要求岗位I人数项目经理 1项目副经理1客服/维修/ 保安/环境要求年龄50周岁以内，大专及以上学历，3年以上物业项目管理经验，身体健康，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。年龄50周岁以内，大专及以上学历，3年以上物业项目管理经验，身体健康，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。客服、维修、保安、
6、环境主管各1人，年龄45周岁以内，大专及以上学历，3年以上从业经验，身体健康，无违法主管客服收费6维修工7保安14保洁员30绿化工12合计75犯罪行为。维修主管须持有高低压电工证书及电梯安全管理员证书。保安主管须持有高级保安员证书。每周在小区工作不少于5天,每日工作时间不少于8小时o周末、节假日需轮流值班。年龄45周岁以内，高中及以上学历，2年以上从业经验。熟练操作电脑，身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。正常工作时间每日9:00-12:00。14:00-19:00o不少于8小时，周末、节假日需安排至少3名人员值班。年龄55周岁以内，持有高低压电工证书。身体健康，无违法犯罪行为。正常工作时间每
7、日12小时，8:00-20:00。夜间至少安排1人在小区值班，处理突发事件。周末、节假日需安排至少3名人员值班。至少有一名人员持有电梯安全管理人员上岗证书。年龄：男性不超过50周岁，女性不超过45周岁。其中45周岁以内的人员比例不得少于总人数的50%,身体健康，无违法犯罪行为。每班在岗人数：东门2人，西门1人，消监控2人，巡逻1人，至少2班倒，24小时轮流值班。物业管理圈。另外安排不少于2名人员机动调休。消监控值班人员须取得消防设施操作人员上岗证书。年龄男性不超过65周岁以内，女性不超过60周岁。其中50周岁以内的人员比例不得少于总人数的40%o身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。每日工作时间
8、不少于8小时，具体根据季节安排。每天正常在岗人员不少于26人（住宅楼内保洁15人，楼外保洁7人，车库保洁4人）,另外安排不少于4名人员轮休。年龄男性不超过65周岁以内，女性不超过50周岁。身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时，周末、节假日需安排至少6名人员值班。（二）物业服务质量标准及考核细则I项目I服务标准考核细则一、基础管理服务建立1小区人员、车辆出入管理制度；有效2消防管理制度；管理3电梯管理制度；检查每缺一服务4房屋维修养护管理制度；项每次扣款制5设施设备维修养护管理制度；200元度、6秩序维护管理制度；方案7环境清洁管理制度；筑理档管
9、发件急制突事应机8园林绿化管理制度；9公共能耗节能制度；10报修、投诉接待及回访制度；11节假日管理人员值班制度；12安全作业制度；13公开、监督制度；14社区文化开展制度；15档案资料管理制度；1房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；2业主信息档案（一户一档）齐全,并实现动态管理,及时更新;3档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符；4档案使用登记手续完备；5档案存放环境符合规定条件；1制定消防、消防、电梯、给排水、供配电等共用设施设备事故应急预案；2制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案；3应急预案定期演练，每年不少于2次并有相应记录;不符
10、合或者每缺一项扣款200元/每缺一项扣款500元/次每缺一项扣款500元每缺一次扣款2000元不符合任职员置理人配的条件的，每月飒除 2000 TC,业 主满意度低 于85%的更 换项目经 理。不符合每人次扣款2000 元不符合每人 次扣款2000 元不符合每人次扣款200兀O不符合每人 次扣款500 元1物业服务企业应当按照投标文件或者物业服务合同约定指派项目经理。项目经理不得随意更换，更换项目经理的，应当事先征求业主委员会意见。项目经理需具有全面物业管理技能，熟悉物业管理相关法律、法规，有3年以上的物业服务工作经历。能够胜任项目物业管理工作，要求业主满意度达到85%以上；2建立员工培训体系
11、，根据不同岗位特点制订并落实员工分类培训计划；专业岗位操作人员按规定持有专业岗位证书（包括消防监控人员、电梯维护管理人员、高低压电工等）；3人员按设定岗位配置，不得减少服务人员；4不同岗位服务人员分类统一着装，佩戴工作标志；5服务人员态度热情耐心，举止文明礼貌，解答问题及时准确；1设立公告栏，公示物业服务企业营业执照、服务内容和标检查不符合服务准、收费依据和标准、项目负责人及主要管理人员照片及服务电话；每一次每项扣除500社区文化建设沟通报告机制识统维资标系和保2设有专门的咨询、投诉接待中心，公示24小时服务电话，每天（9：00-19:00）有专人负责接待客户来访，受理客户信息；节假日需有人值
12、班。3客服接待人员值班记录及时，客户信息处理记录完整，按月进行统计分析；4有客户回访制度和记录，投诉处理及时率100%,并按月进行统计分析；5乙方服务达不到标准，被业主有效投诉的6业主交费主动及时，收费率达90%以上；7每年至少开展2次业主满意率调查，征求业主对物业服务的意见，并有详细的调查记录，调查覆盖率不低于入住户数的80%,调查业主满意率不低于85%；其中一次由业主委员会组织或者聘请第三方机构开展业主满意度测评；8满意率调查和满意度测评的内容应涵盖本标准的内容及物业服务合同的约定；9调查和测评结果有书面报告并向业主公示，调查和测评发现的问题持续改进，改进结果向业主公示。1有社区文化活动方
13、案，每年业主联谊活动不少于4次，有活动记录；2运动场地、文化场馆每天定时免费向业主开放；有专门为孤寡老人、残疾人的具体措施，有专门供老人休闲活动的场所和设施。3积极组织和参与社区志愿活动，开展社区精神文明建设。1对住户违反治安、消防、环保、房屋装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，及时进行劝阻，并向有关行政部门报告；2主动与物业所在地的房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会联络，共同协调解决物业管理中遇到的问题；3协助业主大会工作，建立与业主委员会定期沟通报告的工作例会制度，积极听取业主和业主委员会对物业服务的意见和建议，主动接受业主和业主委员会的监督。屋共用部位管理1主出入口设有小区
14、平面示意图；2管理区域内交通标志引导指示牌规范清晰；3小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰；每的扣除500元。每低一个百分点扣除500元每低一个百分点扣除IOOo元不符合每次扣除1000元不符合每次扣除1000元不符合每次扣除1000元不符合每次扣除1000元不符合每次扣除500元4建立房屋产权清册;共部使管用位用房外状装装管巡视检5房屋维修、保养记录完整；6房屋使用功能完备，无安全隐患。1共用场地、部位符合规划要求，无违章搭建现象；2房屋共用部位使用符合建筑设计要求，无擅自改变用途现象。3房屋公共部位破损及时修复。无安全隐患。1房屋外观完好、整洁，无破损、脱落、污迹、乱贴、
15、乱涂、乱画和乱挂现象；2封闭阳台符合建筑设计要求和管理规约约定，手续齐全，样式、规格、色调、材质统一；。3发现房屋及设施存在安全隐患，及时告知业主及相关当事人，并采取相应防范措施。1按规定审核住户装修方案，办理装修施工批准手续；2签订装饰装修管理服务协议；3书面告知业主及施工单位装饰装修的禁止行为和注意事项，并在装修现场公示，装修现场的消防及安全防范措施得当；4装修人员出入和装修施工时间有效控制，装修垃圾定点堆放，定时清运；5专人每日巡视检查装修现场，及时劝阻和制止装修违规行为，制止无效的，书面报告业主委员会及有关部门；6装修验收手续完备，装修档案保存完整。1每周巡查不少于1次屋面、单元门、楼梯、通道、窗户等共用部位，发现损坏，及时维修养护并做好记录；不符合每次每处扣除500元不符合每次每处
