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1、郸县“田园世界”地块相关项目可行性研究报告编制单位：成都市中环宇盛投资管理管控有限公司二O一三年五月“田园世界”住宅相关项目位于郸县郸筒镇菠萝村，属郸县新城区开发相关项目。本报告通过对“田园世界”3宗土地共210亩的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据蟠郸筒镇当地的目前市场状况和对未来的预测，对相关项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合相关项目的特点优势，对相关项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的合适的方案，相关项目总建筑面积58万平方米，相关项目总投资25亿元。经测算相关项目经营利润为14亿元，因此相
2、关项目在经济上具有较强的可行性。目录1郸县房地产市场总体情况2相关项目概述2.1 相关项目基本信息2.2 土地信息2.3 规划条件2.4 土地效果图3市场分析与预测3.1 郸县整体市场需求分析3.2 郸筒板块住宅市场分析3.3 相关项目优势分析4市场策略分析4.1 产品策略4.2 价格策略5建设规划和产品合适的方案5.1 规划设计合适的方案的指导思想5.2 规划合适的方案描述5.3 产品合适的方案5.4 建筑合适的方案6相关项目开发经营策略和投资估算6.1 相关项目开发经营策略6.2 相关项目投资估算7相关项目开发经营主要风险及对策分析7.1 市场风险分析7.2 相关项目的资本风险分析7.3
3、企业风险分析8结论与建议一、郸县房地产市场总体情况郸县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城一郸县一都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。郸县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银郸县之称。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口50万人。郸县是四川省成都市下辖的一个县。县人民政府驻郸筒镇。随着郸县城市开发建设的快速推进，共建配套设施不断完善，县域三产服务业、房地产业发展呈现良好态势。众多开发建设巨头的目光投向郸
4、县，中信地产集团、深圳花样年集团、中铁五局、中铁二局先后进入郸县参与一级土地整理，绿地、龙湖、华润、置信等品牌开发商先后进驻郸县，主题地产和高品质楼盘不断涌现，城区土地价值迅速提升，经营性土地的拍卖价格从2008年前的每亩100240万元上涨至目前的每亩400645万元，商品房市场均价目前达到5500元/平方米左右。由于郸县位于成都近郊,区位优势明显。之前由于比较优越的自然条件，导致郸县过去过多的发展了农业，也间接的导致房地产业的低速发展。近几年，随着现代工业港的大力发展，以及成都市主城区的外扩，使得郸县经济面临巨大的机遇，也给郸县房地产市场带来了稳定的客户资源和发展机会。郸县是“八河并流的水
5、上城市，成都平原的至美田园”，自然环境优越，水资源丰富，是国家级生态示范区、成都市区的重要取水源区。冬无严寒、夏无酷暑，四季鲜花盛开，是居家置业的理想之地。其巨大的土地供应量和目前房价的洼地，必将为房地产开发带来更大发展空间，是未来城市价值的热点区域、潜力区域。目前郸县房地产主要聚集在三大板块组团：板块名称板块主要范围功能定位板块主要楼盘犀浦绕城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦镇与金牛区交界线围成区域，面积约3.2平方公里高新技术产业区、科研中心伊莎贝拉、新里派克公馆红光由绕城高速500米生态绿地、围城路西沿线、托普大道及红光路合围而成，面积约为2.9平方公里中高档居住区正成名城左岸、万基金
6、蓝湾、中铁瑞城西郡英华、华润橡树湾郸筒郸筒镇成灌路以南的城区，面积约7.7平方公里政治、经济、文化、中心，交通枢纽，城镇人口集中区龙湖弗莱明戈、中信未来城、置信逸都花园、中铁奥维尔二、相关项目概述1、相关项目基本信息相关项目投资商：成都市有限公司相关项目开发商：成都置业有限公司相关项目名称：“田园世界”(暂定)相关项目投资商成都市中环宇盛投资管理管控有限公司拟以产权竞拍方式收购上述两家公司全部股权而获得土地使用权及相关项目开发权，并为此已组建了专业的投资并购团队，对郸县房地产市场做了大量的市场调研，并对该相关项目做了深入的研究和前期策划，拟将该相关项目打造成郸筒镇标志性的宜居生态楼盘。2、土地
7、信息：该相关项目共AB两宗土地，总占地约211亩，A号地块占地86880.62m2,B号地块占地53848.47m2o其中A号地块由两证组成，分别为郸国用(2012)第XXXX号(42757.49肝)和郸国用(2012)第XXXX号(44123.13m2),成都俊峰置业有限公司拥有A号地块的土地使用权。B号地块为郸国用(2012)第XXXX#(53848.47m2),成都置业有限公司拥有B号地块的土地使用权。土地用地性质为商住用地，其中住宅使用权年限为2080年7月止，商业使用权年限为2050年7月止。两宗土地地形方正，平整规则，四面临街，目前已达到“六通一平”，可以启动设计报建手续，分别以该
8、相关项目的一二期顺序实施。3、规划条件:容积率4,商住比为20:80,建筑密度30%,绿地率30%,建筑限高100米。规划指标在郸筒镇较优，好于周边建成或在建相关项目，相对于获地成本，土地利用开发性价比较高。4、宗地效果图：三、市场分析与预测、郸县整体市场需求分析：2008年之前，郸县基本的购买群体为本地原住居民，以第一居所为购买目的，所占比约75%;2008年随着成灌快铁的开通以及郸县启动旧城改造，非郸县区域人群在郸县购买住宅比例骤然放大约占65%,仍以第一居所为主；2008年，郸县开始加大旧城改造制度，快速发展区域经济，以旅游资源吸引了众多商家前来投资。而房地产市场也开始提出5+2的生活概
9、念，郸县的购买群体也表现出购买目的多样化的特点。市场群体购买目的仍以第一居所为主，购买人群来源于成都、外地、本地、三州，分别占65%、15%15%、5%o目前郸县区域住宅供应仍以三居室为主，并形成两级分化。一种提倡紧凑、功能型居所；另一种为舒适、享受型居所。面积供应主要集中在100平米的三室及120平米之间的四室之间。而80平米以下的户型市场供应量较少。市场户型面积供应概况60平米以内80平米以内100平米以内120平米以内140平米以上一室两厅两室两厅三室两厅三、四室两厅四、五室以上5%15%25%35%20%、郸筒板块住宅市场分析1、郸筒板块住宅市场概况郸县三大板块中，由于一直以来是郸县主
10、要的政务、经济中心，所以房地产市场最为发达。目前，郸筒板块可分为两大片区，包括老城镇片区、东南部新城区，也就是中信蜀都片区。中信集团负责一级土地开发的中信蜀都，规划用地面积约7平方公里,是郸县新政府所在地，未来将是郸县新的政治、经济、文化中心，片区发展已经由龙湖弗莱明戈的入市开始。老城镇片区以旧城改造和环线外扩发展为主，政府定位的职能是城市的商业和文化娱乐中心，可给郸筒板块带来一些拆迁户的置业需求。半率;Q九板的南木林同桥望FlS从E和平M升平所笥h：图何公事光利启蒙幼儿舞苑一里阳光1罗家霞屈家候子悌统军方1西西时代花班川*庙长生忖6司法局政Se丛汨Iem农WfiR3i独怕忖申心幼儿园怕MF搐
11、枚楼电文家做55BI?书院忖IeaI卫星济阳忖寸畴日P等的政X1花园南居宝善同峰国次蛉学校窗洋府wishfflW幡家播Pyra=MHWWH双伯踏WHW叶察湾东桥候子八里村超器-11万g(龙湖彝菜明戈potroe4xsGo至焉短何家湾文家院子三安村传代利于家寺方家院子全部CQ未管sQ在告r售完出租2、郸筒板块相关项目物业形态冉家郎的“忖6S1K3009Mapate.EuropaT数据来源：郸县房管局经过多年较快的发展，目前郸筒板块物业类型丰富，从超高层到别蟹，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占20%的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占42%,另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物
12、业占24%,花园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及别墅物业供应。3、郸筒板块面积段情况数据来源：郸县房管局同样，房地产市场的发达，使得郸筒板块在分面积段供应方面也较为丰富；各个面积段及各种户型均占有一定的比例；占比前三分别是：120J44平米，29%,90-120平米，24%,60-90平米，23%;市场以120平米左右的套三户型为主；4、郸筒板块产品客户群体分析数据来源：中原市场监测由中原日常市场监测得知，在郸筒板块置业的客户基本上以郸筒镇及红光镇本地居民为主，老城镇相对成熟和完善的生活配套使得这部分人群就近置业；其次，阿坝州、都江堰等周边地区的客户能够占到23%的比例；成
13、都市主城区的客户仅占7%。、相关项目优势分析本相关项目位于郸县郸筒镇新城区，毗邻成灌快铁。成灌快铁让成都城区、郸县、都江堰三地之间构建城市整体的概念。由于能够有效实现对二级城市的客户导入，快铁将对当地经济有极大的推动作用。根据上海、广州等城市的经验来看，凡是轨道交通正式运行的十年里，沿线物业都会出现快速上涨行情。由此看来，郸县的轨道交通沿线物业仍将在较长一段时间内处于上涨通道。1、区位优势本相关项目位于成都市城西郸县郸筒镇东南部新城核心区域，人文生态上佳，属于城市未来发展潜力板块，是居家享受的风水优地。该相关项目位于郸县郸筒镇洪石村新城区，紧邻望丛古蜀文化产业园，坐落在郸县特色旅游古蜀文化旅游
14、产业带上。古蜀文化旅游产业带沿郸彭公路和郸花路分布，由以望丛古蜀文化产业园为核心，涵盖古城遗址、鹃城遗址、杨雄墓、平乐寺等古蜀文化遗址和景观。郸筒镇为郸县的中心城镇，与高新西区邻近、望丛祠文化为房产开发支撑点，并围绕支撑点开发商业地产，目前开发面积幅线扩张，区域市场竞争激烈，先后有华侨凤凰城、中铁集团、中冶集团、花样年、置信房产、蓝光和骏、舜苑地产、四川国安、成都桃源置业、四川港湘房地产有限公司、西南交大工程技术建设有限公司等20多家房产开发企业来抢占这块市场。2、周边市政配套调查银行：中国银行、建行、工行、农行、农村信用社等；学校：郸县一中、郸县二小、郸筒一小、西南交大信息产业学院等；医院：
15、郸县卫生防疫站、县人民医院、三九八医院、郸县中医医院等；餐饮娱乐：竹林饭店、欧罗巴花园酒店、新外滩酒楼等；公园：望丛祠公园、石牛公园、烈士陵园等；3、道路交通及生态环境状况分析成灌高速、国道317线、沙西线等高等级快速通道横贯全境，县域内各镇均二级公路相通相联。公路密度210公里/百平方公里，达世界发达地区水平；规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达成都。境内“七河并流”，花木久负盛名，现在有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡，境内满目清绿，四季花开，生态环境优良。4、地块及区域原生价值发现与分析本相关项目地块区域有两大开发原生价值，一是离望丛祠公园，一是政府新建的行政中心。这两点
