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1、星河城项目产品定位及户型设计建议通过XX、XX公司高层对总体市场中长期（05年一08年）、马家堡板块研究达成共识，确定了星河城地块总体市场发展战略。依据项目星河城地块发展战略、市场策略，我们现就星河城产品的户型设计提出总体原则性建议和要求，希望对户型设计工作提供依据、参照和借鉴。一、星河城总体项目发展战略项目总体发展战略确立为马家堡板块高端产品的市场发展战略。即为：1、看好中长期市场、打造区域高端产品2、项目定位高、追求高利润回报3、整合市场资源、提升产品综合能力二、星河城总体市场定位1、产品定位：总体定位于区域内高端住宅产品具有高成熟舒适度、高私密感、高配置、低密度特点的高级城市公寓产品。2
2、、客户定位定位于区域内现有实力成熟稳定的已置业人群的再次升级置业和改善、投资性需求；抓住区域市场成长机会，把握整体市场发展机会综合项目地缘、交通、地段优势和人文条件限制，客群定位于为与西南城区域,包括宣武、丰台、海淀、崇文高端人群；客群范围沿南二环、南三环向东；沿西二环、西三环南北延伸、辐射。2、价格定位综合项目自身条件和市场成长因素，价格实现待有未来市场决定，依据目前我们对区域市场发展、市场竞争价格水平的认识，初步建议：A毛坯房单价900010000元/平方米，精装修单价1000011000元/平方米主力总价范围160万220万三、C-1总体产品设计思路需要把握以下几点总体设计方向：1、从成
3、长的角度评估区域未来的市场和需求，产品设计突出前瞻性星河城推出市场时机约在2008年前后。需评估三年后的市场成长及需求特点。从区域成长看，随南部自身的发展及南部中心城区越来越稀缺的供应，市场发展三年后会有一个较大的跨度从需求成长看，南部市场周边地缘性客户，如恋日家园业主，经历一个发展周期，部分已到了再改善置业的阶段，形成固定的客源支持2、总体为类别墅产品定位方向3、整合的产品设计思路星河城地块品质的提升，价格的实现，需从区域需求特点、产品形态定位、自身产品平、立面设计、设施配备、景观功能配套、服务功能配套等综合多方面协调考虑，视之为整体，而不仅仅局限户型的设计。尤其突出高端住宅的景观、配套功能
4、，同时结合产品的细节打造，整体考虑，系统性设计，使之项目及品牌形象有高调提升。四、户型设计建议1、总体产品形态 4-6（局部6.5层）带电梯，局部私家观光电梯，富有低密度、高成熟舒适度、高私密感、高硬件配置，具有平层别墅使用特点的高档城市公寓产品。 单位面积在150平米以上，主力面积范围在160200平米，取消一居和两居,以三居、四居为主 建议首层设计赠地下室，赠下沉式花园户型，顶层设计复式、LOFT户型，增加户型空间形态变化。端户型可适当加大处理。2、户型技术配比参数户型面积标准比例大三居150160m2双厅、双卫10%三居半（可灵活增加）165180m2双厅、双卫、全功能主卫40%四居18
5、0200m2双厅、双卫（全功能主卫）家庭厅35%顶层复式200250m2局部挑空、赠阁楼、露台及LOFT设计15%说明： 三居150160肝户型总体较为平实，作为高端住宅不够出彩，严格控制比例。 165180户面积的三室，较普通三居可增加灵活半室功能，平面更易出彩，更舒适，是三居中的主力 180200户范围的户型，考虑市场综合特点及客群接受意愿，我们将此定位为主力户型。在最近一次的调整方案中，此档位设计较少。我们希望在180200行范围的设计，能够尽力吸收200-230户户型的特点，空间突出视觉及动线变化，和“曲径通幽”感觉，同时另一方面又能做到合理控制面积，两相互补。顶层设计复式及LOFT户
6、型，局部高挑空处理，可以视客户要求增加隔层，增大产品附加值首层户型设计赠地下室及下沉式花园，为客户提供自留空间，提高生活品质，增加产品价值。端部布局面积较大、配置较高的大户型，一梯一户、私家观光电梯标准层高3-3.1米，局部顶层高度特殊挑空处理。附件：参照户型示例我们选取部分市场较有特色、能给与本项目一定启示的部分户型，并不以示例户型的面积功能作为参照标准，仅提供户型设计精彩之处示例，希望为设计师提供参考。朱雀门H匚“人1尺M人N朱armK瀛海名居n水墨林溪建筑liftIXR串方米套内职，H方米四室二厅二界axMe0.，&*”.A*a.4.AtHVXdteXtmtXW.A)nRr*f*.4*t.4*MAJK.“4A.
