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1、浅谈房地产企U制婿划一、房地产企业税务筹划风险理论概述(一)税务筹划风险理论房地产税收筹划的主要目的就是为了在法律允许的范围内合法避税所从事的税收活动，主要分为企业避税、节税、转嫁以及规避税筹风险的税筹筹划内容，其中规避税收风险可以说是房地产企业税收筹划工作的重点。因为税收筹划风险可以说贯穿在整个税收筹划的全过程中，并且具有很强的不确定性和负面的影响,因此其具有伴随性和突发性的特点，而税收筹划风险的出现会对房地产税务工作的顺利开展产生很大的干扰和冲击。(二)房地产企业财务纳税筹划管理的概念和意义企业财务税收筹划与财务管理方面有一些不同，首先就是财务管理通常都比较侧重于依据财务数据来进行的各项管
2、理工作，而财务税收筹划其工作目标则主要在税务方面，通过科学的合法的税务筹划方式来实现节约税收的目的。所以在企业经营管理过程中，尤其是在财务管理中，怎样对其中遇到的税务问题进行科学的解决是非常重要的，已因为其能够帮助财务人员能够更加灵活的应对财务风险，从而更加有效地减少企业遇到的风险和一些损失，为企业经营提供可靠的保证。二、税务筹划风险类别(一)经营性风险因为房地产项目本身就具有很大的复杂性，所以导致其财务运转也具有基础性和风险性以及带动性，而且不管是项目的规模还是发展防线都会与整个建筑行业、服务行业以及相关制造行业有着紧密的关系，而这也会在不同程度上给房地产企业的经营管理工作增加了很多风险。尤
3、其是随着近些年经济的发展，房地产企业的发展是极为迅速的，因此也成了税务机关重点稽查的行业，基于此，房地产企业就必须要依据当前的大环境来制定完善的科学的健全的税务筹划机制，从而更好地提高其应对风险的能力。（二）政策性风险房地产行业可以说是国家宏观调控的经济增长点，因此其税收筹划工作就非常容易会受到相关政策的影响，因此在实际税收筹划过程中必须要严格按照相关法律法规、会计核算制度来进行开展，而且当地政府还要财务相关政策对房地产市场进行有效的整顿和规范，比如限购、房贷利率调整政策等。而这些政策的出现都会给房地产企业带来很大的风险，因为很多政策调整都是不可控的，所以使得房地产税务筹划工作必须要严格对政策
4、执行和变更的情况下所产生的风险进行全方位的考量，同时还要制定有针对性的风险应对措施。（三）操作性风险房地产投资项目的资金投入都非常大，而且在日常经营管理和业务开发、项目运转过程中都需要大量的资金，而大量的资金流动就会在不同程度上增加房地产企业税务筹划的空间，同时随之而来也会产生一定的税收筹划风险。特别是在房地产企业进行业务拓展以及税务筹划政策发生改革时，企业财务管理和税务筹划的难度和要求都会有很大提高，操作性的风险也会有很大提高。三、房地产企业税收筹划存在的问题（一）观念滞后作为当前财务管理中一种有效的管理方式，科学的税收筹划能够在一定程度上减轻企业的税收负担，但是因为企业利润空间的有所降低，
5、为了获得更高的利益，很多企业就会钻法律的空子，由此将税收筹划工作作为规避税收的一种途径,从而出现偷税、漏税等问题。而税收筹划的主要目的其实是为了节税,这与偷税、漏税是有本质区别的。违法的税筹行为不仅会给国家正常的税收秩序产生破坏，同时对企业的长远发展也非常的不利，因此这就需要企业税收管理人员予以高度的重视。（二）缺乏专业人才税收筹划的过程是一个复杂和烦琐的过程，不仅要求工作人员必须要具有专业的知识技能，而且还要有丰富的工作经验，同时还需要向企业经营管理方面进行拓展，对相关财务知识、投资运营等方面的内容有详细的了解。所以，在企业进行统筹管理时对工作人员的综合素质和专业技能就提出了更高的要求，只有
6、综合型的人才才能更好地开展各项工作。在税收筹划过程中，一个环节出现疏漏就会产生偷税漏税的行为，从而给企业埋下很大的风险。但是对于很多房地产企业来说，其很多税收筹划工作人员都是由财务人员来兼职的，因此不管是在专业性方面，还是工作效率、工作质量方面都存在很多的问题。（三）忽视风险防范在企业日常的纳税过程中，经常会出现不能及时缴纳足够税款的问题，因此受到税务部门的查处，从而产生一定程度的经济损失，由此可见，进行税收筹划工作来有效的规避税收风险是非常重要的。在税收筹划中，非常容易受到主观因素的影响，从而使得税收筹划工作出现政策性的风险以及税收执法性风险、经营性风险等问题，这对房地产企业管理进行升级转型
7、是非常不利的。（四）偷税、漏税问题频现在我国税法中，针对偷税漏税问题给予了严格的惩罚措施，但是往往利益在的地方都会有投机行为存在。而且房地产企业不管是在销售额还是在其他设计税种计税方面涉及的款项都是比较大的，因此在房地产企业中非常容易出现偷税漏税等违背国家法律的行为出现，给企业运用埋下隐患，并且背上刑事责任。再加上一些房地产企业对税收筹划的认识还不是非常清晰，错误的将偷税、漏税作为税收筹划的一种，因此使得其在实际经营过程中出现了偷税漏税的行为。（五）预征预缴工作混乱当前房地产企业普遍采用的销售模式都是预售形式，但是在我国的增值税法中规定，如果房地产企业采用预售的方式进行房产销售时，其预售获得利
8、润需要在下一个月预征缴纳相关的增值税。但是在实际操作过程中很多房地产企业负责预征预缴增值税工作的工作人员都是会计人员，而其对预征预缴增值税的相关款项并不是非常熟悉，因此在适用税率以及预收款的核定方面就非常容易出现错误。对于大型的房地产企业来说，其税款是需要层层进行上报的，而预征预缴增值税具有非常严格的申报纳税期间，在通过层层审批以后经常会出现逾期缴纳的情况,从而影响到预征预缴增值税的申报和缴纳以及一系列的连锁反应，这对房地产企业的长远发展都是非常不利的。四、强化房地产开发企业土地增值税筹划对策(一)明确筹划目标对于房地产企业的税务筹划工作人员来说，其不仅要掌握充足的专业知识，而且还要具有加强的
9、综合能力和丰富的工作经验，对税收筹划的相关政策有详细的了解，只有这样才能更好地胜任税务筹划工作的要求。因此房地产企业为了更加有效地提高增值税税收筹划的科学性和合理性，就必须要依据企业的实际情况确定科学的税收筹划目标，并且针对其特点在法律法规的范围以内开展各项筹划工作，由此实现减轻企业税收负担，提高企业经济效益，为企业发展提供坚实可靠的后盾。(二)利用优惠政策进行合理筹划首先就是要对房地产项目的销售价格进行合理的设置。在住宅开发项目之前,企业一定要对市场情况进行全方位的调查，并且科学预测房地产行业的发展趋势,然后再依据企业的实际情况对自身项目设置合理的销售价格，由此才能够使得普通标准住宅的增值额
10、有效控制在20%范围以内。其次就是要有效加大项目增值额的控制力度。在实际经营过程中企业一定要依据自身情况对增值额进行处理。例如对土地的征用成本以及建筑施工成本、拆迁补偿成本等，从而实现提高增值率控制的效果。最后就是采用科学的核算方法对增值额进行准确核算。依据住宅以及其他类型项目做好成本费用的归集和管理。（三）加强增值税专用发票管理国家实施营改增税收政策以来，要求房地产企业在项目开发时，要对材料采购每个环节中的进项税发票予以相应的抵扣。所以决定税负水平高低的一个重要因素就是企业在材料采购环节对增值税专用发票顺利使用。通常情况下，企业在材料采购中都会使用分期付款的结算方式，由此能够确保企业获得增值
11、税发票并及时用在企业进项税的抵扣中。如果企业在施工材料采购付款方式中使用预付或者赊购的方式，那么其在采购款项结清之前就不能获得增值税专用发票，因此也无法进行进项税的抵扣。因此针对这一情况，房地产企业就要尽可能地选择集中采购的方式，提高原材料采购价格方面的优势，确保企业能够顺利获得增值税专用发票。（四）合理规避税收筹划风险为了更好地落实税收筹划工作，对现有的财务管理模式进行科学的转变，必须要在企业内部设置专业的税务管理部门，并且安排专业的工作人员复杂税务工作，坚决落实国家现有的税收政策，更好地实现税收筹划和项目建设的有效结合。通过设置科学的税务管理部门，不仅能够对企业现有的盈利空间进行拓展，对企
12、业会计信息进行真实反馈，而且还能为企业提供更加有价值的决策信息，提高管理经营的水平，对税收筹划风险进行科学规避。面对当前新的发展形势，企业要不断贾会计税收筹划制度革新的进程，为税收筹划工作的顺利开展，机制作用的发挥提供更加可靠的保障。在企业管理过程中，要对现有的行业规则以及国家相关的税收政策进行有效结合，采取多种有效的措施，对内部管理进行不断的强化。为了更好保证税收筹划方案的执行，财务部门还要与其他有关部门进行积极配合，积极完善内部交流机制，对现存的票据问题进行有效的解决，从而对税务管理过程中存现的问题予以及时有效的发现，并采取有效的措施进行处理。再有就是还要积极运用现代财务管理方式，对业务前
13、端的票据流、合同流以及资金流加大管控力度，积极落实风险预警机制，使企业内部财税管理工作逐渐地得到强化。再有就是从项目预算和资金管理等方面进行着手，不断地拓宽融资渠道，对资金进行有效的利用，加强内部管理，更好地应对市场和政策变化给税收带来的风险。（五）加强人才培养随着税收改革的不断深入和推进，房地产企业在财务管理方面也随之发生了很大的变化，尤其是营改增政策落实以后，面对新的政策，工作人员也逐渐地意识到要不断地提高自身的专业技术水平和管理意识才能更好地适应现有的工作要求；财务管理人员还要对票据管理加大监管力度，各个部门也要加强练习，积极引导各个部门的工作人员也能够养成索要增值税专用发票的税务管理意
14、识。还要对企业库存管理以及工程物料采购等资金占用比较大的环节加强管理力度，科学安排各项管理活动。不断加强项目管理工作，积极营造良好的工作氛围，不断提高工作人员的财务风险意识和票据管理意识，从而实现提高企业内部控制的目标；财务工作人员更是要不断提高专业技术水平，科学规范地开展税收筹划和会计处理工作，积极学习最新的财税政策，提高自身的知识储备和专业技能水平。在进行税收筹划工作时，要从整体性进行着手，对各个项目周期每年的利润和成本收入进行科学的对比分析，实现各方利益的均衡。积极探索各种税收筹划方案，并且在实践中进行不断的补充和完善,选择最科学的筹划方案,促进企业纳税关系和环境的优化。（六）建立健全税
15、收筹划制度企业要对现有的思想观念进行积极的转化，找准自己的纳税定位，建立完善的税收筹划管理制度，包括土地增值税税收筹划制度、房产税税收筹划制度等，通过制定科学的管理理念，来有效降低企业的结构性增值税税负，以及运营的成本费用，提高企业的市场竞争力，提高企业的盈利空间。在企业进行税收筹划的过程中，企业要对自身现有的财务风险控制制度进行积极地调整，使其能够更好地适应现有税收政策得到改革。比如在营改增以后，税收制度对房地产企业的要求额标准更加严格，税务出现风险的概率也有很大提升，因此房地产企业要想在这一时期抓住机遇，就必须要对现有的风险管理制度进行完善，不仅要实现对原有税种业务的过渡，而且还要针对新的
16、纳税制度建立新的纳税风险控制体系，由此在纳税风险出现时能够予以及时弥补。（七）加强税收筹划知识宣传与普及当前很多企业对税收筹划的认识都存在一定的误区，因此房地产企业必须要提高员工对税收筹划工作的认识，定期开展培训工作，通过知识竞赛等方式来带动员工在税收筹划工作中的参与感。尤其是企业的领导层，其不仅要加强相关税收税法的学习，积极监督企业能够依法纳税，树立科学的税收筹划观念，还要积极组织员工进行定期培训，在人员和经费上为税收筹划工作提供足够的支持，提高企业上下对税收筹划的认识。税收筹划工作并不是决定的安全，其本身也存在一定的风险系数，因此企业要想对其中的风险进行有效的规避，首先就必须要认识税收筹划和新税制之间的关系。尤其是相关的工作人员不仅要具有专业的税收知识，其次还要具有一定的法律素养，在工作开展过程中，严格遵守法律规定，对筹划工作进行科学的考虑，并且制定合适的财务筹划管理模式，明确新税制的发展方向，帮助企业有效减少风险，提高
