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1、鄂州市住宅专项维修资金管理办法（修订征求意见稿）第一章总则第一条为了加强本市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据民法典物业管理条例住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部第165号令）和湖北省物业服务和管理条例鄂州市物业管理实施办法（鄂州市人民政府令第11号）鄂州市住房资金管理改革试点实施方案等法律、法规、规章和省住建厅关于开展委托住房公积金中心承担住房资金管理改革试点工作的通知鄂州市住房资金管理改革试点实施方案的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用
2、、管理和监督。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单憧住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条市住房公积金中心受市住房和城市更新行政主管部门委托，负责全市住宅专项维修资金的指导和监督，负责住宅专项维修资金归集、使用和资金管理及运营工作。
3、财政、审计、民政、市场监管、应急管理等部门按照各自职责，做好住宅专项维修资金管理的相关工作。业主大会负责决定筹集和使用住宅专项维修资金；业主委员会负责维修部位的核实、住宅专项维修资金的申请、组织表决、使用监督及续交方案的拟定和实施工作。未成立业主委员会的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街遒办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。市住房公积金中心应当建立投诉受理渠道，并依照有关规定对违反本办法的行为进行处理。第二章交存第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定向市住房公积金中心住宅专项维修资金专户交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用
4、设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第七条业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本市建筑安装工程每平方米造价的5%o市住房公积金中心应当根据本市建筑安装工程造价情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。第八条售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存数额为本市房改成本价的2%o售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅
5、不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，计入业主分户帐；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十条业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金由市住房公积金中心代管，实行专款专用。建立专户管理银行考核评估机制。全市住房资金委托管理后，市公积金中心利用资金规模效应，综合考虑存款利率、银行网点、规模、服务质量和效率、增值服务等因素，引入市场竞争机制，选择资金存储银行，科学调度和调整资金存储档期，保障资金保值增值收益。第十一条开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区
6、域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金
7、存入公有住房住宅专项维修资金专户。第十三条未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用（电子）票据。第十五条业主大会成立后，要求划转住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立
8、住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。（二）业主委员会应当通知市住房公积金中心。（三）市住房公积金中心应当在收到通知之日起15个工作日内作出决定，不同意划转的，应当说明理由。同意划转的，由市住房公积金中心在3个工作日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与市住房公积金中心签订资金业务监管协议。第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立
9、的住宅专项维修资金账户，应当接受市住房公积金中心的监督。第十七条业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30舟的，应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。住宅专项维修资金续交的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主委员会的，续交办法可以由物业所在地的社区居民委员会组织召开小区业主大会决定。第三章使用第十八条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第十九条住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:（一）主体承重结
10、构部位损坏，需要拆换，加固的；（二）户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；（三）整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30$以上，需要维修的；（四）整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；（五）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。第二十条住宅共用设施设备的维修、更新、改造范围包括：（一）电梯及主要部件的维修或者更换；（二）避雷设施不能满足安全要求的；（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更
11、新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；（六）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。第二十一条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，根据“谁受益，谁负担”原则，按照以下规定分摊：（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（二）属单幢或多幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的
12、业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。业主个人维修资金分户帐金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。第二十二条涉及尚未出售房屋的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未出售房屋的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。售后公有住房之间共用部位，共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，一般情况下需要使用
13、住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案；使用方案应当包括申请使用住宅专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容。(二)物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会应当组织由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日。（三）物业服务企业、
14、业主委员会或者社区居民委员会持有关材料，向市住房公积金中心提出使用申请。（四）工程完成后物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织工程验收。（五）工程验收合格后，物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会持有关材料向市住房公积金中心办理拨付维修和更新、改造费用余额的手续。（六）材料齐全的，市住房公积金中心应在3个工作日内划转维修和更新、改造费用余额至维修单位，并按照实际拨付金额扣减列支范围内房屋维修资金。第二十四条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，一般情况下需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、
15、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等：（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案;（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料，报市住房公积金中心备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经市住房公积金中心审核同意；市住房公积金中心发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（六）业主委员会按照市住房
16、公积金中心备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程，发出划转住宅专项维修资金的通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。（八）工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。第二十五条发生危及房屋使用安全和人身财产安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十三条第三项至第七项的规定办理;（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十四条第四项至第八项的规定办理。发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市住房公积金中心可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账
