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1、工业园区前期介入物业管理方案一、综合管理效劳标准(20212022年度)1.管理处设置园区内设置管理处，配置简单办公设备，办公场所整洁有序。2 .管理人员要求(1)管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。(2)管理人员服装统一，挂牌上岗。3 .效劳时间周一至周五在园区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。4 .日常管理与效劳(1)效劳标准应符合遵义市物业管理行业标准要求。(2)公开报修，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成(预约除外)。(3)对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。(4)告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、审
2、批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。(5)建立财务制度，对物业效劳费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作标准，账目清晰。(6)制定物业维修方案上报园区管委会。(7)建立园区物业管理档案(包括设备管理档案、业主资料档案等)。(8)制定园区物业管理与物业效劳工作方案，并组织实施。(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于园区住户30%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。(10)效劳窗口应公开办事制度、办事纪律、收费工程和标准。(11)综合管理的其它
3、效劳工程到达约定的效劳标准。(12)对违反园区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。(13)各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。二、公共区域清洁卫生效劳标准1 .楼内公共区域(1)地面隔日清扫一次。(2)扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖隔日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每月清洁一次。(3)栏杆每半月擦抹一次。(4)天花板、公共灯具每半年除尘一次。进户门每月擦抹一次。(6)楼道玻璃每半年清洁一次。(7)天台、屋顶每半年清洁一次。(8)垃圾收集业主自行投放至园区集中投放点。2 .楼外公共区域(1)道路地面、绿
4、地、明沟道路地面、绿地每二日清扫一次；明沟每半月清扫一次。(2)宣传栏、小品等每季清洁一次，高杆路灯2M以上局部每半年清洁一次。垃圾箱(房)垃圾房每周冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每周清洁一次，冬天每半月冲洗一次。(4)消毒灭害每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每月喷洒一次)，每半年灭鼠一次。三、公共区域秩序维护效劳标准1 .人员要求专职人员，工作认真负责，上岗时佩带统一标志。2 .门岗(1)主出入口24小时值班看守，边门定时开放。(2)对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。3 .巡逻岗(1)每天不定时在园区内巡逻，并有巡逻记录。(2)在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理
5、处和相关部门。4 .技防设施和救助（监控岗）园区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、园区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通。5 .车辆管理（1）设置简易的交通标志。（2）车辆停放有序，备有必需的消防器材四、公共区域绿化日常养护效劳标准1 .公共绿化（1）草坪修剪:每年普修二遍以上。清杂草：每年除草三遍以上，控制杂草孳生。灌、排水：无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。病虫害防治：控制大面积病虫害发生。树林修剪：乔、灌木每年适时修剪一次,篱、球每年修剪二遍以上,地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上。中耕除草、松土:
6、每年中耕除草不少于三遍，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。病虫害防治：有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。扶正加固：发生倒伏及时扶正、加固。五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修效劳标准1.门窗每半年一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。2 .楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无大面积剥落。3 .路灯、楼道灯完好率不低于70%o4 .雨、污水管道园区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及进清掏。5 .化粪池每半年检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。6 .道路、场地等每季一次巡查道路、路面、侧石、井
7、盖等，发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修方案，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。7 .平安标志对园区内危险、隐患部位设置平安防范警示标志或维护设施。8 .房屋结构每年一次对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录，发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修方案，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。9 .供水系统1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3、高层房屋每年二次对减压阀
8、进行测压并做好记录。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。10 .排水系统1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。3、控制柜电气性能完好，运作正常。4、污水处理系统正常运行，周边根本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求。5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。11 .升降系统1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行平安检测并持有有效的平安使用许可证，物业公司应有专人对
9、电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。4、电梯门无平安关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由园区管委会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障平安运行。12 .弱电系统电子防盗门：定期保养，保持电子防盗门使用正常。13 .消防系统1、消防栓定期巡检；2、每年检查一次消防水带，保持消防器材有效使用；3、定期检查灭火器，及时更新或充压。备注：1、需对物业进行外墙清洗的，外墙清洗的频次、标准自行约定，费
10、用另计;2、电梯专用设备的养护和维保由物业使用人承当，也可委托物业公司来养护和维保，费用按实际发生计算，先付费后使用的原则；3、业主需增加本物业效劳标准中未包含的效劳工程的，应相应增加相关费用。2021至2021年物业效劳标准及收费标准（20222021年度）管理处人员岗位分布1 .管理处经理：1名2 .客服主管：1名3 .管理中心管理员：1名4收费员：1名5维修水电工：2名6秩序维护队长：1名7 .秩序维护员：11名（两班制含轮休1名）8 .保洁主管：1名9 .保洁员：6名（含轮休1名）共计员工：25名（可按实际情况增减人员）本年度物业公司在稳固上年度物业效劳标准的根底上，并根据园区实际情况
11、提升物业效劳标准，因物价上涨，用工本钱上涨等情况物业效劳标准按每平方米2.5元收取。其他物业收费见工业园区前期介入物业管理委托合同。一、综合管理效劳标准1.管理处设置园区内设管理处，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公整洁有序。10 管理人员要求（1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。(2)管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为标准，效劳主动、热情。11 效劳时间周一至周日在管理处进行业务接待，并提供效劳,每天接待时间不少于8小时。12 日常管理与效劳(1)效劳标准应符合遵义市物业管理行业标准要求。(2)公开报修，24小时受理业主或使用人报修。急修
12、半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)。(3)对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。(4)告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。(5)建立财务制度，对物业效劳费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作标准，账目清晰。(6)制定物业维修方案上报园区管委会。(7)建立园区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)等。(8)制定园区物业管理与物业效劳工作方案，并组织实施。(9)可采取走访、恳谈会
13、、问卷调查、通讯等多种形式与不低于园区住户60%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。(10)建立管理处内部管理制度和考核制度。(11)效劳窗口应公开办事制度、办事纪律、收费工程和标准。(12)综合管理的其它效劳工程到达约定的效劳标准。(13)对违反园区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。(14)园区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。二、公共区域清洁卫生效劳标准1 .楼内公共区域(1)地面每日清扫一遍，每半月拖洗一次。(2)扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱
14、盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。(3)栏杆每周擦抹二次。(4)天花板、公共灯具每季除尘一次。进户门每周擦抹一次。(6)楼道玻璃每月清洁一次。(7)天台、屋顶每月清洁一次。(8)垃圾收集高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。2 .楼外公共区域(1)道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。(2)宣传栏、小品等每月清洁一次，高杆路灯2M以上局部每二月清洁一次。垃圾箱(房)垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次。(
15、4)消毒灭害每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每月喷洒一次)，每半年灭鼠一次。三、公共区域秩序维护效劳标准1 .人员要求(1)设专职人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。(2)能处理和应对园区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。(3)上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表标准整齐。(4)每位在岗保安人员配对讲装置和其他必备的平安护卫器械。2 .门岗(1)主入口24小时值班看守，3小时立岗，次入口定时开放，有交接班记录和外来车辆的登记记录。(2)封闭管理园区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入园区。(3)对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3 .巡逻岗(1)白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位、重点区域每2小时巡逻一次，并有巡逻记录。
